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房贷一骑绝尘的背后与楼市风险点

2018年09月07日 栏目:租房攻略

房贷“一骑绝尘”的背后与楼市风险点7月全国人民币新增贷款几乎全部被投入楼市。这个数据一出,各界对房地产的敏感神经再次被牵动。房贷激增或今

房贷“一骑绝尘”的背后与楼市风险点

7月全国人民币新增贷款几乎全部被投入楼市。这个数据一出,各界对房地产的敏感神经再次被牵动。房贷激增或今年以来的局部房地产过热,并不能提振国民经济。但房地产金融杠杆变动与房地产泡沫并非直接相关,而与房地产业所处的发展阶段息息相关。当前我国房地产市场并不存在系统性风险,房贷相对快速增长,是经济社会发展到现阶段的一种自然现象,没必要过度解读。实体经济部门信贷负增长,可能意味着未来经济增速将进一步下滑,这更需高度重视。

央行8月12日发布数据,7月全国人民币贷款增加4636亿,其中住户部门中长期贷款增加4773亿。“住户部门中长期贷款”,其实主要就是居民家庭的住房按揭贷款。这个数据意味着,7月全国人民币新增贷款几乎全部被投入楼市。难怪这个数据一出,业内一片哗然,各界对房地产的敏感神经再次被牵动。这在改革开放以来中国的经济发展史上,也必将是个标志性事件。

自2008年1月公布该数据以来,住户部门新增中长期贷款占当月人民币新增贷款之比的平均值,仅24.6%。除上月外,该比值最高为今年4月的77%,而在去年末仅48.9%。银行新增贷款接近100%被用于购房,对楼市和宏观经济到底意味着什么?说明实体经济新鲜血液已被房地产所吸干?还是表明在百业低迷的背景下,作为支柱产业的房地产业正在单骑救主?高按揭贷款占比,是否标志着房地产市场已进入高危期,拐点随时将至?如果这个数据揭示了某种风险,那么风险的中心点在哪?若能就这些问题做出科学预判,对未来数年的投资操作与政策制订有关键性意义。

首先,低迷的实体经济部门信贷数据与迅猛增长的房贷数据,两者之间是否存在某种因果关系?

可以肯定,当前房贷激增或今年以来的局部房地产过热,并不能提振国民经济。在特定历史条件下,大规模的房地产开发,确实能吸纳大量就业和带来巨额固定资产投资,并带动钢铁、建材、能源、装饰家电等关联行业的扩张,使GDP数字快速增长。但房子并不能无限制盖下去,开发没有人住的房子是对资源的极大浪费。随着房地产大开发时代逝去,当前房地产热已主要表现为房价高涨、住房贷款激增和二手房交易火爆,而不再表现为房地产开发投资高增长。这更多是一种财富再分配,而非生产性活动。这种趋势也可从近十余年来房地产开发投资数据中看出。2012年2月至2013年12月,我国房地产开发投资月均同比增长26.6%,但2014年以来,房地产开发投资增长率显著下滑,去年12月降至1%。今年7月虽有所回升,但也仅5.3%。所以,房地产大开发时代已一去不复返,房地产业无法再充当单骑救主的角色了。

那么反过来,当前实体经济低迷,是否正是因为房地产热对国民经济其他部门的虹吸效应所致?换句话说,经济房地产化直接导致了产业空心化?严格来说,房地产热对经济增长的负面效应确实存在,但这种负效应究竟有多大还无法定论。经济房地产化导致产业空心化论点,其主要论据有二:一是认为高房价提高了工资及其他生产成本,致使产品竞争力下降进而经济下滑;二是认为炒房暴富及办实业辛苦利薄,致使人们无心于勤劳致富,从而使百业凋敝、地产一枝独秀。看前者,高房价主要体现在大城市及中心区,中小城市及城市远郊房价并不算高,租金就相对更低了。根据一般经济理论,最终进入产品价格的只是所雇用的最后一个工人的住房租金,而这最后一个工人,既不可能住在大城市,也不可能住在中小城市中心区,所以认为高房价导致产品竞争力下降之说并不符合经济学常识。看后者,两者因果关系也可能颠倒了。与其说房地产一夜暴富导致人们弃实业而炒房,不如说实业利薄导致资金流入楼市推高房价泡沫更具可信度。高房价,只能是收入增长或说实业发展到一定高度的结果。没有实业收入支撑,高房价就成了泡沫,并不会有支撑点,这是大家都明白的道理。如果说房地产热对经济增长有负面影响,更主要体现在脱离真实需求的住房开发,将浪费大量经济资源,降低整体经济效率。而这些销售不畅或无法售出的库存,构成银行坏账,破坏金融体系的稳定。

其次,在实体经济部门信贷数据低迷的同时房贷数据迅猛增长,是否意味着房地产泡沫膨胀已接近极致,房地产周期拐点随时将至?

经济不景气,信贷扩张就成了房价上涨的唯一支撑,房地产泡沫风险可谓巨大。然而另一个需要直面的现实是,在房地产业从快速扩张阶段向成熟阶段迈进时

房贷一骑绝尘的背后与楼市风险点

,购房者总体金融杠杆都会升高,这几乎是一个经济规律。以日本为例,日本房贷余额/GDP在1985年以前稳定在20%左右,在房地产泡沫高峰期的1990年上升至25%左右,在1991年房地产泡沫破灭后该比值仍在继续上升,2000年达到36.7%的最高值。可见,房地产金融杠杆变动与房地产泡沫并非直接相关,而与房地产业所处的发展阶段息息相关。在可以预见的将来,即便中国房地产泡沫破灭,房地产业金融杠杆仍可能继续加大。所以,我们无法单纯通过扩张的房贷数据与萎缩的实体经济部门贷款数据,就判定房地产泡沫即将破灭。相比较而言,房价水平相对于购房者收入的高低,更有助于判断房地产泡沫真实水平。

那么,我国房地产市场真正的风险中心点在哪?

具体来说,当前我国房地产市场并不存在系统性风险,笔者以为其风险点主要在以下三方面:其一,一线及热点二线城市近一年房价涨幅惊人,已很难用真实需求爆发来解释,只能说明房地产的泡沫化加剧,其结果具有很大的不确定性,暴涨暴跌都随时有可能发生;其二,三四线及以下城市房地产市场基本风险不在于跌价,而在于库存高企。这些城市4000至5000元每平方米的均价,已逼近开发成本甚至建筑成本,房价下跌可能性及空间都不大。但这些卖不出去的库存,将会在地方政府的债务上体现出来,形成地方债风险;其三,近两年被恶炒的学区房存在政策改变引发房价暴跌的风险。但在这个过程中,无论国家还是学校都未挣得分毫,只有学区“老、破、小”房主一夜暴富。如果政府进一步改进或调整入学政策,学区房的格局必将重新改写与洗牌。

房贷的相对快速增长,是经济社会发展到现阶段的一种自然现象,并不能说明房地产泡沫的真实水平,没有必要仅为此而过度解读。虽然房贷快速增长并不意味着泡沫,但实体经济部门信贷负增长,可能意味着未来经济增速将进一步下滑,这更需高度重视。

(作者系中国社科院城市与竞争力研究中心研究员、景天智库首席经济学家)