您的位置:首页 >> 租房资讯

琶洲西区3宗商业地分析及片区发展总结建设

2019年01月31日 栏目:租房资讯

琶洲西区3宗商业地分析及片区发展总结:建设进入快车道,“硅谷”效应两年后或成型提要广州市中心三大核心商务区中,珠江新城耗时20年发展成型

琶洲西区3宗商业地分析及片区发展总结:建设进入快车道,“硅谷”效应两年后或成型

提要广州市中心三大核心商务区中,珠江新城耗时20年发展成型,金融城受岑村机场限高影响部分项目停工超4年,而琶洲发展迅猛。

2015年琶洲西区(琶洲互联创新集聚区)规划调整,随后一大波互联巨头进驻,片区发展建设进入快车道。

今年6月琶洲西区又将有3宗商业地出让,至此片区可出让的地块仅剩8宗,历时4年琶洲西区企业布局基本完成。

下文为广州中原研究发展部对琶洲西区3宗商业地的分析及片区近年建设发展的总结。

商业地出让情况商业地首尝竞配建租赁用房

今年除腾讯4月份在琶洲西区拿下一宗跨市政道路连接体地块外,6月还将出让的3宗商业地。

这3宗商业地集中在琶洲互联创新集聚区的配套区,出让条件和以往出让的商业地一样,对地块建设和竞拍人设置了较高的限制。

其中,琶洲西区AH040117地块占地4368平方米,起拍价4.56亿元,折合楼面地价12280元/平方米。该地块为酒店式公寓地块,酒店式公寓建筑面积占地块计容建筑面积的100%,要求竞得人全自持运营且不得转让。

根据出让公告,该地块报价若超过两个(含两个),竞买方式转为竞配建租赁用房+摇号。

回顾近4年琶洲西区的拍地情况,商业地全部以定向出让的方式拍出,此次琶洲西区AH040117地块是广州首宗尝试竞配建租赁用房的商业地,对竞拍人的要求也不高。

广州中原研究发展部认为这主要是因为:琶洲作为广交会的举办地点,每年参展的企业和人员众多,酒店需求量庞大,常常出现供不应求的现象。

现在,琶洲西区企业总部批量进驻,日后差旅人数将呈规模增长的趋势,片区租赁用房需求较大,长期持有的经济效益可观。采取竞配建租赁用房的方式,可避免出现高溢价的情况。

而琶洲西区AH040125地块和AH040126地块定向出让的可能性较大。

琶洲西区AH040125地块占地5872平方米,起拍价10.99亿元,折合楼面地价15220元/平方米。该地块建筑限高180米,要求竞得人十年内股权不得变更且需自持70%。

根据出让公告,该地块要求竞买人或其控股股东须为广东省经济和信息化委员会认定的第一批“工业互联产业生态供给资源池”平台服务商类入选企业;

须于2018年底前引入一家工业和信息化部核定的制造业“双创”平台试点示范项目所属企业总部在广州市海珠区落户,并办理工商注册及税务登记。

琶洲西区AH040126地块占地5084平方米,起拍价10.52亿元,折合楼面地价15220元/平方米。

该地块建筑限高180米,同样要求竞得人十年内股权不得变更且需自持70%。

根据出让公告,该地块要求竞买人或其实际控制人须为中华全国工商业联合会评定的2017中国民营企业500强

琶洲西区3宗商业地分析及片区发展总结建设

,所属行业为专用设备制造业;

须于2018年底前引入一家工业和信息化部推荐的“智能制造系统解决方案供应商”总部在广州市海珠区落户,并办理工商注册及税务登记。

琶洲西区企业布局基本完成

若这3宗商业地顺利拍出,则今年琶洲西区可出让的地块仅剩8宗,整个片区企业布局基本完成。

据广州中原研究发展部监测,近4年琶洲西区共拍出26宗商业地和5宗跨市政道路连接体地块,吸引了腾讯、阿里巴巴、国美、唯品会、小米、YY语音、环球市场、复星等18家互联行业相关企业进驻。

其中,琶洲西区的商业地总出让面积达18.30万平方米,出让总金额达253.35亿元。

琶洲规划定位和发展推进情况

琶洲西区迅速崛起,与珠江新城、金融城形成三足鼎立的状态。若说金融城是广州的“华尔街”,琶洲则是广州的“硅谷”。

琶洲重磅规划记事

2015年琶洲西区规划调整,定位为互联创新集聚区,打造广州紧凑型新CBD。

2017年广州十三五规划发布,琶洲与珠江新城、金融城构成一江两岸三带空间布局的“黄金三角区”,将打造成为广州创新核心区。

同年,《琶洲互联创新集聚区产业发展规划(2016-2025年)》正式出炉,对琶洲提出了四大战略定位:广州新经济重要引擎、广州国际科技创新枢纽先行区、国家级“互联+”创新示范区、全球互联产业创新创业优选地。

2017年年底,《广深科技创新走廊规划》出台,琶洲互联创新集聚区作为广州段四大廊核心平台之一,将重点发展“互联+”产业。

2018年,《广州市加快IAB产业发展五年行动计划(2018~2022年)》出台,明确分批建设海珠琶洲互联价值创新园等十个价值创新园区,大力推进IAB新兴产业。其中,琶洲互联创新集聚区作为全国互联总部经济聚集区,形成基于互联应用的2.5产业孵化器。

总部项目建设遍地开花

目前,琶洲西区进入全面建设阶段,18个落户项目已有15个动工建设。琶洲西区总投资约334.5亿元,占海珠区重点项目总投资一半;

2018年琶洲计划投资53亿元,占海珠区总计划投资额的92%左右。

据广州中原研究发展部实地调研,目前琶洲西区仅邦华国际中心、宝地广场、广报中心三个写字楼项目在租,其余项目建设如火如荼。

其中,中国移动已拔地而起,赫基国际大厦(鼎尚)于2017年完工,阿里巴巴、复星、国美、环球、唯品会、小米项目已进入主体结构施工,腾讯、欢聚(YY)、广商中心、南方传媒等项目处于基坑支护施工阶段或围敝作业阶段。

琶洲西区内外交通络逐渐完善

现时,琶洲西区已有地铁8号线和一条沿江有轨电车运行,主要连通海珠中西部和芳村板块。

地铁18号线已于2017年10月底动工,预计2020年竣工,设有琶洲西区站点,可实现琶洲西区到南沙只要半小时。

地铁19号线西起佛山三山新城,止于广州姬堂,在琶洲西区设置磨碟沙北站,计划2021年至2025年实施,届时将强化琶洲与佛山三水新城和天河东圃板块的联系。

而马场路—海洲路隧道目前正在前期筹划中,建成后间缓解猎德大桥的交通压力,提升琶洲西区至珠江新城的通行便捷性。

琶洲西区还将增加一条有轨电车环线,沿琶洲北大街、磨碟沙路、琶洲南大街等设置6个站点,解决地铁无法顾及的片区,提高紧凑型CBD交通疏导问题。

除以上线路外,穗莞深城际琶洲支线也于近日进入环评公示阶段。

资料显示,琶洲支线工程新建线路长约17.6公里,设有琶洲、大学城东、化龙、莲花4个地下站点,设计速度为160公里/小时。

透过这条支线的连接,可将广州、佛山、东莞、惠州和深圳这5个城市的各种资源形成一条流动带,实现粤港澳大湾区城市间资源的相互利用。

同时,促使琶洲西区加快融入广深科技创新走廊的建设。

综合来看,琶洲西区对内、对外交通络逐渐完善,未来片区交通真正的做到四通八达。

产业结构多元,去年营收税收倍增

产业方面,琶洲西区打造形成“一核双轴两区”的产业空间发展格局。

总部示范区将重点发展互联+产业,拓展区以虚拟现实、物联等新一代信息技术产业为主,配套区侧重发展酒店、创新展示、文化休闲业。

到2025年,总部示范区内企业主营业务收入2000亿元,带动琶洲西区企业主营收入突破5000亿元。

据统计,截止2017年年底,进驻琶洲西区的企业已在海珠区共注册成立68家项目子公司,并有11家企业开展实质性业务,实现营业收入和税收分别增长2.2倍和1倍。

琶洲西区办公市场情况受琶洲互联创新集聚区及各项规划利好,琶洲办公物业租售行情大热。

办公市场租售行情大热

据广州中原研究发展部监测,2015琶洲西区拍地热后,2016片区一手办公物业成交均价节节上升,2016年成交均价由2.8万元/平升至3.0万元/平,2017年达3.3万元/平,2018年前5个月则突破4万元/平,涨幅达24%。、

琶洲写字楼租赁行情也同步看涨,今年5月录得租金为136元/平/月,较2015年年末增长22%。

大宗租售物业交易活跃

琶洲互联创新集聚区发展潜力大,近年也吸引了一批企业整栋物业买入自用。

其中,保利天悦三期先后成交3宗亿元大单。大宗租赁交易也较为活跃,联通、阿里巴巴在宝地广场分别租下20000、18000平方米的写字楼;恒大也在今年一季度租下10400平方米的写字楼办公。

为营造良好的营商环境,进一步吸引了众多企业落户琶洲。

去年海珠区还采取“一即时、三承诺”的方式大力压缩工商登记审批时限,企业申报名称即时获取,新开办企业2小时以内申领营业执照,全部商事登记业务“一日办结”,申请人“最多跑一次”。

目前写字楼供应短缺 待未来供应

不过,现时琶洲办公市场处于供不应求的状态,2018年供应更是短缺,前5年琶洲合计入市的办公物业也只有31.60万平方米。

据广州中原研究发展部统计,琶洲西区未来三年内预计有238万平方米写字楼入市,其中2020年将迎来约150万平方米的供应高峰。

但琶洲在建项目均为总部项目,且近年来出让的商业地要求企业自持70%,预计真正进入交易市场的规模约为52万平方米,未来琶洲写字楼将以租赁市场为主导。

片区发展潜力及未来展望

企业入驻计划提前

两年后将新增3万个就业岗位

今年海珠区政府工作报告中提出,2018年力争琶洲互联创新集聚区的9个项目建筑主体出地面,力争集聚区内项目2019年底前入驻并形成集聚效应。

预期可吸引155家互联企业进驻,创造3万人的就业岗位;到2025年吸引300家互联企业进驻,带动整个琶洲西区新增就业10万人。

琶洲东区规划提上议程

有望补给住宅市场

同时政府工作报告提出,今年海珠区将开展琶洲中、东区的规划编制,并完成琶洲南区征地收储,依托黄埔涌、赤沙涌,突出魅力岭南水乡特色,谋划国际科技创新园区建设。

广州市城市更新局近日透露,琶洲岛东部片区规划方案目前正在编制,待控规调整完成后,新洲村、东围村两个村旧改将提上议程。近年琶洲住宅市场断供,东部片区的优化改造有望补给住宅市场。